青年路小区北区配套综合楼物业管理服务标准
北京天成园物业管理有限公司各项物业服务工作应达到以下质量标准：

一、 基本要求
1、 物业公司与业主双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确；
2、 专业操作人员按照政府有关规定取得相应的岗位合格证书、特种作业操作证等；
3、 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，相关管理制度上墙；
4、 管理和服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范，服务主动、热情，文明用语；
5、 公开物业管理服务标准、收费标准及收费办法；公开特约有偿服务项目及服务标准、收费标准；
6、 固定业主联系制度，有专职客户服务人员，对业主投诉回复、回访率100%；每年集中进行1次公开的物业管理服务满意度调查，入户率90%以上； 7、 建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施；
8、 制定物业管理服务年度、季度工作计划，并按计划组织实施；
9、建立项目月服务质量检查制度，每月对项目服务质量进行1次检查。
二、 房屋管理
1、 每年2次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，并组织实施；
2、 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，有检修记录和保养记录；
3、 根据房屋实际使用年限，适时检查屋面外墙等共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理；
4、 每日对楼内公共区域巡视1次，楼内设施无安全隐患，巡视有记录；
5、 保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的2个工作日内完成；公共照明设施一般的故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）2天内安排修复完成，其他故障4个工作日内完成，保持楼道照明灯具90%能正常使用； 墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应在不影响业主正常办公情况下集中安排修补、除污；步行梯、楼房、散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，在适当季节每集中进行修补维修；
6、 按照政府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求；
7、 房屋设施完好率100%；
三、 共用设施系统进行运行、维护和管理
1、 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生；
2、 建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录；
3、 有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范执行；
4、 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理；
5、 特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检验检测校准，符合相关规范；
6、 对有危及人身安全的部位设置明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；
7、 对建筑物内外雨水、污水管道定期检查，雨水、污水管道及井发生堵塞应及时疏通，化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢；
8、 建立设备设施巡视制度，有专人巡视，每日巡视至少2次，有巡视记，高压配电室、中控室等有专人24小时值守并有详细的值班记录；
9、 设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性；仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放；
四、 公共环境卫生：
1、 楼内各层大堂地面每日清扫2次以上，楼内无堆积物，无卫生死角。楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹1次，窗户沟槽、玻璃内面、防火门、消防栓、指示牌等公共设施随时擦抹，做到无积尘，公共灯具每周除尘1次，外墙每年清洗一次；
2、 垃圾桶分类标识清晰、外观整洁，垃圾桶内套用垃圾袋，每日更换1次；
3、 公共卫生间、电梯轿箱每日擦拭2次，巡视4次，目视无污迹；
4、 按照政府有关要求对公共区域进行灭鼠、灭蟑、杀虫、消毒活动。投放药物事先有公告，投药点有显著标识；
5、 在雨、雪天气应及时对“大厦”周边道路积水、积雪进行清扫。做到雨雪天气1日后，周边道路无积水、积雪；
6、 建立突发公共卫生事件的紧急预案，发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，配合政府有关部门加强对业主的宣传；
五、 安全保卫：
1、“大厦”写字楼区域实行封闭式管理，出入口有专人24小时值守，对访客出入进行登记管理；
2、楼内巡视每天2次，夜间需2人同时巡视，巡视有计划、有巡视路线图、有巡 视项目内容和要求、有记录；
3、门岗及巡视服务人员，形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌、连续岗上时间不超过4小时；门岗服务设施完好、标识醒目；
4、监视控制中心设专人24小时值班，负责小区监控的值守，处理各类报警和异常信息，监视控制中心各类制度上墙；
5、安保人员每日对门禁系统进行一次检查，确保门禁安全有效；
6、突发事件发生时及时报告政府有关部门，并设专人保护现场、配合公安等部门进行处理；
六、 消防管理
1、 有健全的消防管理制度，建立消防责任制。成立义务消防队，定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本知识和技能，每年组织1次消防演习；
2、 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录；
3、 消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；
4、 消防监控中心24小时专人值守，设有消防箱，备存紧急消防物资；
5、 公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等设施符合国家相关规定，专人负责每月集中进行1次检查，发现问题及时维修；
6、 消防泵每季度攀车、点动试泵1次并有记录，每季度保养1次，每年进行1次检修。对探测装置（烟感、温感等）分批每年检查检验1次，每2年清洗1次。地下消防栓每季度保养1次。室内消防栓箱封闭管理，每日巡视，其各种配件完好，可正常使用，无渗漏，无积尘；每6个月开箱检查1次消防栓，阀杆处加注润滑油；
7、 每月检查1次灭火器，每年进行1次年检，确保灭火器有效；
8、 每年向业主进行1次消防安全宣传；
七、 电梯管理
1、“大厦”写字楼区域电梯为无人值守电梯, 24小时运行；
2、设专人对电梯保养工作进行监督，每周检查2次并有记录；
3、按规定周期对电梯进行维护保养和检修，按规定进行年检，并取得运行许可证；
4、有发生紧急情况时的处置预案，一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，物业管理人员、专业技术人员须在10分钟内到达现场迅速组织救助处理；
5、电梯发生一般故障，专业维修人员15分钟内到达现场修理；
八、 装修管理
1、 按照政府有关装饰装修管理的规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的装饰装修管理制度；
2、 受理装修人的装修申报登记，与装修人、施工单位签订装修管理服务协议，明确双方的权利义务，明确收费标准，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；
3、 装修期间，每天巡查1次装修施工现场，有巡视记录；发现改变房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、不符合消防管理规定和治安管理规定等损害公共利益现象的，要及时劝阻，情况严重的要发书面违章违约通知；未及时停止违章违规行为或拒不整改的，要报告政府有关主管部门； 4、 业主装修结束后，应进行检查； 5、 指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢；